Di Emilio Fabbiani, Avvocato
Prof. Incaricato di “Organizzazione dell’attività bancaria e gestione della clientela”, Facoltà di Giurisprudenza Università Telematica Pegaso
Premessa
È frequente che per ragioni di necessità anche le istituzioni religiose si rivolgano alle banche per ottenere finanziamenti.
Nel caso di importi significativi è forte per la banca erogatrice la tentazione di acquisire garanzie reali sui beni in proprietà del richiedente, anche se questi hanno direttamente o indirettamente (pertinenze) attinenza al culto.
Nella loro istruttoria di credito le banche tendono a dimenticare che i beni di tali enti godono di un regime giuridico particolare, affidandosi invece a perizie, redatte normalmente su modelli di valutazione standard, che mettono in scarso rilievo gli aspetti peculiari di tali immobili.
La logica di tale comportamento sta nella necessità di ridurre il fattore di ponderazione legato al rischio di credito, limitando l’impatto rispetto ai parametri di vigilanza, ponderazione che, in assenza di garanzie giudicate idonee a coprire il rischio, viene calcolata al 100% nei casi di credito in bonis e sino al 150% nei casi di credito deteriorato.
È evidente l’interesse della banca ma è altrettanto chiaro, come diremo di seguito, che la particolare natura dei beni legati al culto deve suggerire particolari cautele ed attenzioni nel momento in cui si assume tale garanzia.
La disciplina generale del Codice Civile
La norma generale di riferimento è contenuta nel Codice Civile che tratta della materia all’articolo 831.
Il primo comma di tale articolo dispone in via generale l’assoggettamento dei beni ecclesiastici alla disciplina generale[1]. E’ però nel secondo comma di tale articolo che si può cogliere il limite generale che accompagna questi immobili nel momento in cui, adottando un criterio oggettivo per l’individuazione degli edifici di culto, indipendentemente da chi li possiede, stabilisce che “Gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico[2], anche se appartengono a privati, non possono essere sottratti alla loro destinazione neppure per effetto di alienazione, fino a che la destinazione stessa non sia cessata in conformità delle leggi che li riguardano”. Tale articolo costituisce una “norma in bianco” che, pur nella necessità di ottenere un consenso dell’eventuale terzo proprietario dell’edificio per la sua destinazione al culto, consente un rinvio recettizio alle norme interne all’ordinamento canonico disciplinanti la materia.
A questa disposizione si deve, tra l’altro, aggiungere la previsione della L. 20 maggio 1985, n. 222 ”Disposizioni sugli enti e beni ecclesiastici in Italia e per il sostentamento del clero cattolico in servizio nelle diocesi” che, all’articolo 53 comma 2 dispone che ”Gli edifici di culto e le pertinenti opere parrocchiali (…), costruiti con contributi regionali e comunali, non possono essere sottratti alla loro destinazione, neppure per effetto di alienazione, se non sono decorsi venti anni dalla erogazione del contributo.” Il relativo vincolo deve essere trascritto nei registri immobiliari[3].
Tale regime giuridico risulta così fortemente limitativo rispetto al contenuto del diritto di proprietà delineato in generale dall’art. 832 c.c., riconoscendo il legislatore come meritevole di tutela il soddisfacimento dei bisogni religiosi di quanti si avvalgono di una chiesa aperta al culto pubblico e garantendo quindi lo svolgimento dell’attività di culto anche per la sua rilevanza sociale.
In questo senso, quindi, “l’assoggettamento dell’edificio di culto a un vincolo di destinazione, che è correlato alla deputatio ad cultum è operante anche quando l’edificio non appartenga alla Chiesa o a sue articolazioni riconosciute nell’ordinamento dello Stato, e configura una situazione giuridica di carattere reale, che realizza in via immediata e diretta l’interesse dei fedeli al libero esercizio del culto nel tempio e consiste nella facoltà di godimento e di uso del medesimo da parte degli stessi e dell’autorità ecclesiastica che provvede all’officiatura.
Il sacrificio delle ragioni proprietarie trova la propria giustificazione nella destinazione del bene al culto. In particolare, a seguito di tale destinazione risulta limitata la facoltà di godimento del proprietario, che non può impedire o ostacolare la stessa autorità e i chierici preposti all’officiatura in tutto ciò che risulta necessario o utile per l’esercizio del culto.”[4]
In sintesi dunque “non sussiste un vincolo di incommerciabilità assoluta sugli edifici del culto cattolico, ma solo un “vincolo di destinazione”, connesso con la deputatio ad cultum che soltanto l’autorità ecclesiastica può far cessare e che però, al contempo, non ne esclude la pignorabilità o la usucapibilità . Sulla qualificazione di questo vincolo la dottrina si divide tra chi sostiene si tratti di un peculiare diritto d’uso, piuttosto che di una servitù pubblica o di un peculiare diritto reale che la legge fa sorgere in capo all’autorità o alla comunità ecclesiastica, con tutto ciò che ne consegue in termini di trascrivibilità nei registri immobiliari”[5], e questo rende certamente possibile l’iscrizione ipotecaria favorendo l’equivoco di un suo utilizzo per una garanzia effettiva ed immediata nel caso di necessità di recupero del credito.
Riguardo alle pertinenze degli edifici di culto, la materia si fa ancora più ” liquida “, non potendosi individuare con certezza quali delle pertinenze, ad esempio inerenti ad una chiesa parrocchiale, siano effettivamente attratte dalla destinazione liturgica con i relativi limiti di utilizzo che ne derivano, e quali invece non godano di tale qualificazione che rappresenta un limite ed una garanzia rispetto agli atti di disposizione che un qualsiasi proprietario diverso dall’ente ecclesiastico volesse adottare[6].
Nel caso della parrocchia, questa esercita il culto nella chiesa parrocchiale e nelle eventuali chiese succursali ad essa annesse. Essa ha quindi il possesso dell’edificio sacro, anche se il proprietario è una persona o un ente diverso. “Nei luoghi sacri l’autorità ecclesiastica esercita liberamente i suoi poteri e i suoi uffici” (can. 1213) (Vademecum, Roma, n. 6,3,1; pp. 47-48).
Sono considerate pertinenze dell’edificio di culto inoltre sia quelle porzioni di edificio (battistero, sacrestia, campanile, sagrato, ecc.) che costituiscono con l’aula principale un’unica unità immobiliare, sia le unità immobiliari distinte dall’edificio di culto ma ad esso asservite: casa canonica, locali per catechesi e attività pastorali, oratorio, ufficio parrocchiale, cortile, ecc. Trattasi in sostanza dei locali destinati ed utilizzati per tutte le attività di religione o di culto di una determinata chiesa o Parrocchia (cfr. parere del Consiglio di Stato 18 ottobre 1989, n. 1263[7]).
I limiti all’utilizzo dell’ipoteca come fattore di ponderazione del rischio di credito
Il problema quindi si posta sul valore di una garanzia ipotecaria accesa su un immobile di tal fatta, in particolare con riferimento al suo utilizzo per diminuire il fattore di ponderazione del rischio di credito.
Come è noto la materia è regolata da norme di fonte europea, recepite nella disciplina nazionale e riportate nella Circolare 285 di Banca d’Italia che vi fa espresso riferimento. Nel caso di specie va qui ricordato il portato dell’articolo 208 del Regolamento 575 / 2013 (CRR) il quale dispone che:
“1.I beni immobili si considerano come garanzie reali ammissibili solo se sono soddisfatti tutti i requisiti di cui ai paragrafi da 2 a 5.
2. In materia di certezza giuridica sono rispettati i seguenti requisiti: a) l’ipoteca o il vincolo sono opponibili in tutte le giurisdizioni pertinenti al momento della conclusione del contratto di credito, e sono prontamente registrati nella forma prescritta; b) sono stati osservati tutti i requisiti giuridici per perfezionare la garanzia; c) il contratto di protezione e il procedimento giuridico sottostante sono tali da consentire all’ente di escutere la garanzia in tempi ragionevoli.
3. In materia di sorveglianza sui valori immobiliari e sulla valutazione degli immobili sono soddisfatti i seguenti requisiti: a) gli enti sorvegliano il valore dell’immobile frequentemente ed almeno una volta all’anno per gli immobili non residenziali e una volta ogni tre anni per gli immobili residenziali. Gli enti realizzano verifiche più frequenti nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative; b) la valutazione dell’immobile è rivista quando le informazioni a disposizione degli enti indicano che il suo valore può essere diminuito in misura rilevante in relazione ai prezzi generali del mercato e tale revisione è effettuata da un perito che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienze per compiere una valutazione e che sia indipendente dal processo di decisione del credito. Per prestiti superiori a 3 milioni di EUR o al 5 % dei fondi propri dell’ente, la stima dell’immobile è rivista da tale perito almeno ogni tre anni. Gli enti possono utilizzare metodi di valutazione statistici per sorvegliare il valore dei beni immobili e individuare i beni immobili che necessitano di una rivalutazione.
4. Gli enti documentano chiaramente i tipi di immobili residenziali e non residenziali accettati e la connessa politica creditizia.
5. Gli enti dispongono di procedure per accertare che il bene immobile ricevuto in garanzia sia adeguatamente assicurato contro il rischio di danni.”
Il disposto di tale articolo va letto in uno con la definizione di cui al n. 58 dell’articolo 4 della stessa CRR., “protezione del credito di tipo reale”, che ne dà la seguente raffigurazione:
”tecnica di attenuazione del rischio di credito in base alla quale la riduzione del rischio di credito sull’esposizione di un ente deriva dal diritto dell’ente, ”” nell’eventualità del default della controparte o al verificarsi di altri eventi creditizi specifici che riguardano la controparte, di liquidare talune attività o taluni importi o di ottenerne il trasferimento o l’appropriazione o di conservarne il possesso o di ridurre l’importo dell’esposizione all’ammontare della differenza tra l’importo dell’esposizione e l’importo di un credito nei confronti dell’ente, ovvero di sostituirlo con tale ammontare”.
Dovendo valutare in tale ottica la validità di una ipoteca iscritta sui beni sopra descritti, non sembra quindi dubbio che l’iscrizione della garanzia su un bene che non permette una immediata soddisfazione del proprio credito e che soffre limiti di destinazione come quelli sopra visti, non possa configurare una idonea garanzia a mitigazione del rischio di credito.
A questo vanno aggiunte le evidenti osservazioni in ordine alle ragioni di opportunità che, anche nel caso in cui, in ipotesi, si potesse addivenire ad una vendita forzosa del bene, deporrebbero a sfavore di questa scelta: sarebbe cioè ben difficile per una banca assoggettare ad esecuzione forzata un bene al quale riferiscono centinaia di persone che considerano, a ragione, quel bene e la sua destinazione parte della loro storia e se ne sentono legittimamente “proprietari”.
Non giova a risolvere la questione neppure la qualificazione catastale del bene (che divide tra la categoria B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto – e la categoria E/7 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti), in quanto, come abbiamo visto in ordine alla qualificazione delle pertinenze, non è scontato che tale classificazione tenga nel dovuto conto le ragioni di utilità e servizio al luogo di culto.
In sintesi, quindi, ci sentiamo di concludere che, in via generale, nell’acquisizione di garanzie ipotecaria a sostegno di un affidamento a favore di questa particolare categoria di soggetti, la banca dovrà prestare grande attenzione nella valutazione del criterio di ponderazione utilizzato ed evitare che, per i criteri di automazione che regolano la gestione informatica del credito , scatti il meccanismo l’applicazione di un fattore di ponderazione del rischio di credito inferiore al consentito per il solo fatto di avere, nel proprio portafoglio, una garanzia anche capiente ma di difficile, se non impossibile, realizzo.
NOTE:
[1] I beni degli enti ecclesiastici sono soggetti alle norme del presente codice, in quanto non è diversamente disposto dalle leggi speciali che li riguardano.
[2] Il riferimento al ” culto cattolico” va generalmente inteso come più generalmente a tutela della libertà di culto e quindi rivolta anche ad altre confessioni religiose.
[3] La ricostruzione della normativa in tema di edifici di culto è particolarmente problematica e non è nello scopo del presente scritto darne conto. A titolo di inquadramento generale si può, fra i tanti contributi in materia, utilmente vedere S. Berlingò, A trent’anni dagli Accordi di Villa Madama: edifici di culto e legislazione civile, in Stato, Chiese e pluralismo confessionale Rivista telematica (www.statoechiese.it), n. 1/2015 12 gennaio 2015
[4] V.Marano, Gli edifici di culto. Regime proprietario e atti di disposizione, rinvenibile al seguente link https:\\economato.chiesacattolica.it.sites.2017/06_venerando_Marano, p.2
[5] cfr. D. Dimodugno, Il riuso degli edifici di culto: profili problematici tra diritto canonico, civile e amministrativo in Stato, Chiese e pluralismo confessionale Rivista telematica (www.statoechiese.it), n. 23/2017, p. 10
[6] “Il mutare delle esigenze del culto e delle modalità con le quali si esercita la funzione di propaganda religiosa hanno inciso e incidono sulla struttura stessa dell’edificio che viene dotato di nuovi locali destinati allo svolgimento di specifiche attività . Accanto al tradizionale auditorio per le manifestazioni a carattere espositivo e culturale, si aggiungono stazioni radio, installazioni informatiche e archivi, biblioteche e centri di comunicazione. Vi sono inoltre delle pertinenze “funzionali”, ma “improprie”, che costituiscono una entità a sé stante. Intendiamo riferirci agli oratori, ai quali il nostro legislatore ha dedicato specifica attenzione: si tratta di strutture polifunzionali rispetto alle quali i locali in cui viene amministrata l’eucarestia divengono piuttosto una pertinenza di una unità immobiliare più complessa, dedicata a una pluralità di attività . Malgrado ciò, il luogo in cui viene celebrata l’eucaristia proietta su di esso la qualificazione giuridica di edificio di culto, per cui il trattamento giuridico riservato alla chiesa si estende all’insieme dell’unità immobiliare. L’applicazione di questo criterio potrebbe essere estesa anche a confessioni diverse dalla cattolica: è il caso del rapporto tra sala di preghiera di una moschea rispetto al complesso dei locali di una comunità islamica”, F. Botti, Edifici di culto e loro pertinenze, consumo del territorio e spending review, in Stato, Chiese e pluralismo confessionale Rivista telematica (www.statoechiese.it), n. 27/2014 15 settembre 2014, p. 24.
[7] “Questo Consiglio ha, tuttavia, avuto già modo di mettere in rilievo (I Sez., n. 1263/89 del 18 ottobre 1989) che del culto è complemento necessario e suo naturale prolungamento la , intesa come azione pastorale e che l’art. 16, lett. a), della legge n. 222 del 1985, afferma che si considerano attività di religione o di culto quelle dirette all’esercizio del culto, alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi, a scopi missionari, alla catechesi, all’educazione cristiana. E ne ha tratto la conseguenza che sono riconducibili nelle rettorie, in senso stretto, non solo i locali adibiti ad ufficio amministrativo o ad abitazione dei predetti soggetti, ma anche quelli utilizzati per le opere connesse al culto che nella chiesa si celebra.”
Emilio Fabbiani, “Finanziamenti a istituzioni religiose. Brevi appunti in materia di ponderazione di credito e garanzie ipotecarie su edifici di culto”, Magistra Banca e Finanza, 28 agosto 2019, ISSN 2039-7410, https://www.tidona.com/brevi-appunti-in-materia-di-ponderazione-di-credito-e-garanzie-su-edifici-di-culto/.
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