Di Maurizio Tidona, Avvocato
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In presenza di beni di provenienza donativa, il rischio di azioni di riduzione e dei relativi effetti restitutori ha inciso storicamente sulla tenuta dell’ipoteca, inducendo le banche ad adottare prassi istruttorie restrittive e, in molti casi, a richiedere coperture assicurative dedicate.
La legge n. 182 del 2 dicembre 2025 attenua significativamente il rischio di perdita della garanzia ipotecaria sui beni di provenienza donativa, senza tuttavia rendere irrilevanti, ai fini istruttori, la provenienza del bene e il profilo temporale.
In particolare, la provenienza del bene va verificata distinguendo tra immobili donativi e immobili di provenienza successoria, per i quali la riforma non introduce una tutela equivalente; quanto al profilo temporale, occorre tenere conto del momento di perfezionamento dell’operazione e, in particolare, del semestre transitorio successivo all’entrata in vigore della legge, decorrente dal 18 dicembre 2025.
A ciò si aggiungono fattispecie che generano rischio residuo e che, anche nel nuovo quadro normativo, impongono una ricostruzione accurata della provenienza e dei relativi profili critici, tra cui donazioni multiple, possibili nullità o simulazioni, nonché incertezze qualificatorie in materia di donazioni indirette.
Le ricadute operative investono la policy creditizia, il presidio delle eccezioni e la responsabilità deliberativa, imponendo di distinguere tra presidi standardizzabili e casistiche che richiedono un’istruttoria rafforzata.
Nel quadro delineato, rilevano in particolare i seguenti profili.
1. Immobili provenienti da donazione.
La modifica degli artt. 561 e 563 c.c. segna una discontinuità rispetto al passato.
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, la disciplina delle donazioni comporta che i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restano efficaci anche in caso di accoglimento dell’azione di riduzione e che il legittimario non può ottenere la restituzione dell’immobile nei confronti del terzo acquirente che abbia trascritto il proprio acquisto prima della domanda di riduzione, ai sensi dell’art. 563 c.c. In tale ambito opera il principio della priorità delle trascrizioni di cui all’art. 2652, n. 1, c.c.
L’ipoteca conserva piena efficacia se l’iscrizione precede la trascrizione della domanda di riduzione. L’eventuale conflitto tra i legittimari lesi e gli eredi, nonché i relativi aventi causa, si trasferisce dal bene al patrimonio del donatario, che può essere obbligato a corrispondere al legittimario leso un conguaglio in denaro.
L’immobile donato torna così a essere, in via generale, un bene “finanziabile”, senza necessità di polizze “donazione” o presidi automatici, purché sia certa l’applicazione del nuovo regime, sia verificata l’assenza di domande di riduzione già trascritte e tale verifica sia tracciata nella delibera.
Per la banca il presidio si sposta in tal modo nel controllo delle formalità. Prima dell’iscrizione ipotecaria va verificata l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli e va documentato l’esito della verifica in delibera.
2. Immobili di provenienza successoria.
Per i beni acquistati da erede o legatario, la disciplina dell’art. 561 c.c. continua a prevedere che, in caso di riduzione delle disposizioni testamentarie, l’immobile deve essere restituito libero da pesi e ipoteche, salvo il meccanismo di priorità disciplinato dall’art. 2652, n. 8, c.c.
La riforma di cui alla legge n. 182 del 2 dicembre 2025, ha solo ridotto da dieci a tre anni il termine rilevante ai fini della tutela dei terzi, ma non ha eliminato il rischio strutturale inerente l’acquisizione di ipoteche a garanzie di immobili di provenienza successoria (non donativi).
Se la domanda di riduzione è trascritta entro tre anni dall’apertura della successione, la banca può subire la restituzione del bene libero da ipoteca. Se la trascrizione interviene dopo tre anni, la tutela dipende dal rapporto temporale tra iscrizione ipotecaria e trascrizione della domanda (prevale chi abbia trascritto prima).
La riforma lascia quindi sostanzialmente invariato il rischio relativo alle successioni, che resta strutturale e connesso alla regola restitutoria dell’art. 561 c.c.
3. Il semestre transitorio.
La legge prevede un regime transitorio per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.
Se, entro il 18 giugno 2026, è notificata e trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, continua ad applicarsi la disciplina previgente, con la possibilità di azione restitutoria anche contro i terzi acquirenti, con conseguente perdita di efficacia dell’ipoteca iscritta dalla banca.
La policy creditizia deve per questo prevedere la distinzione tra successioni anteriori e successioni successive al 18 dicembre 2025, perché da quella data dipende il regime applicabile. La data di apertura della successione va accertata con rigore documentale e va trattata quale informazione istruttoria essenziale. In caso di dubbi l’operazione va gestita quale casistica ad elevato rischio legale, senza supporre la protezione normativa.
4. I rischi che la riforma non tocca.
La legge 182/2025 presuppone donazioni valide ed efficaci.
Restano estranee alla tutela:
- le donazioni nulle (ad esempio per difetto di forma ex art. 782 c.c.);
- le donazioni simulate;
- le controversie sulla qualificazione dell’atto (donazione diretta, indiretta, negozio misto).
In tali casi, il rischio non discende dall’azione di riduzione, ma dall’eventuale accertamento di invalidità o simulazione, con conseguenti effetti restitutori secondo i principi generali.
In particolare, nelle donazioni multiple o “a cascata”, la stabilità della garanzia dipende dalla disciplina applicabile a ciascun segmento della catena traslativa.
Nelle donazioni indirette, il rischio non si esaurisce nella qualificazione dell’operazione, ma dipende dalla ricostruzione della fattispecie e dalla corretta individuazione del regime applicabile, con riguardo ai flussi finanziari, alla continuità delle trascrizioni e al profilo temporale.
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Conclusioni operative e implicazioni di policy.
La legge 182/2025 consente alle banche di razionalizzare le policy nelle operazioni creditizie su immobili di provenienza donativa, riducendo i presidi automatici sulle donazioni che ricadono nel nuovo regime. Il rischio si concentra su un perimetro che la banca può governare, e cioè le formalità, la priorità delle trascrizioni e la ricostruzione della provenienza.
Ciò presuppone che l’operazione ricada con certezza nel nuovo perimetro temporale e che non risultino formalità pregiudizievoli già eseguite.
Sulle provenienze successorie e sulle fattispecie complesse la riforma non offre invece una copertura equivalente. In tali casi, la cautela resta imposta dal quadro normativo e dai meccanismi di priorità delle trascrizioni.
La razionalizzazione non coincide pertanto con un alleggerimento indistinto dei presidi. Essa comporta la riallocazione sugli aspetti decisivi per la tenuta della garanzia e l’eliminazione delle cautele automatiche storicamente adottate che, nel nuovo regime, non aggiungono protezione proporzionata al costo operativo.
Approfondimento ulteriore riservato
Per le banche che desiderino approfondire ulteriormente questo tema, sono disponibili materiali riservati. Per informazioni, scrivere a pareristica@tidona.com.
Maurizio Tidona, “Ipoteca su immobili di provenienza donativa e successoria: effetti della legge n. 182/2025”, Magistra Banca e Finanza, 19 febbraio 2026, ISSN 2039-7410, https://www.tidona.com/garanzie-ipotecarie-su-immobili-donativi-e-successori-limpatto-della-legge-182-2025-sulla-tenuta-della-garanzia-e-sulle-policy-creditizie/.
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