Il mutuo fondiario concesso dalla banca in sostituzione di un preesistente debito chirografario della società  mutuata: l’invalidità  del mutuo e le conseguenze sul consolidamento dell’ipoteca

Di Maurizio Tidona, Avvocato

 

Le questioni che affronterò in questo articolo sono:

1) il contratto di mutuo fondiario con cui la banca trasformi il preesistente credito da chirografario (non garantito) a privilegiato (garantito) è nullo?

2) il venir meno dell’ipoteca concessa a garanzia del mutuo è subordinata alla dichiarazione giudiziale di nullità ? Oppure è sufficiente l’accoglimento di una domanda revocatoria, ordinaria o fallimentare, senza la necessità  della pronunzia giudiziale di nullità ?

3) la revoca dell’ipoteca comporta l’esclusione della Banca dall’ammissione al passivo delle somme erogate con il contratto di mutuo invalido o parzialmente invalido?

 

Il 18 aprile 2013 è intervenuta una sentenza della Corte di Cassazione a cui le riviste giuridiche hanno dato molto risalto, affermando un “nuovo” indirizzo della Corte, che in verità  non sussiste, o – meglio – non è affatto nuovo.

A leggere le riviste sembrerebbe che la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9482 del 18 giugno 2013, avrebbe affermato il seguente principio di diritto:

– allorché le somme erogate in un mutuo fondiario siano state destinate dalla Banca all’estinzione di precedenti debiti del soggetto mutuatario il contratto non è radicalmente nullo ma non si potrà  applicare allo stesso la disciplina tipica del mutuo fondiario, e in particolare la disposizione dell’art. 39 del Testo Unico Bancario che prevede la irrevocabilità  dell’ipoteca dopo il decorso di dieci giorni dalla data dell’iscrizione ipotecaria.

La Corte di Cassazione, con la sentenza citata, ha in effetti confermato una decisione della Corte d’Appello di Milano del 17 ottobre 2006 (in Giur. it. 2007, 10, 2246), che aveva ritenuto fondata l’eccezione della impresa mutuataria di inefficacia della garanzia ipotecaria, affermando:

1) che al contratto non poteva riconoscersi natura giuridica di mutuo fondiario, in quanto le somme mutuate, anziché essere destinate alla funzione tipica di tale categoria di mutuo (che è quella di favorire, grazie alla concessione del prestito, la conservazione e la ripresa dell’attività  produttiva dell’impresa mutuataria) non erano state poste nella disponibilità  delle imprese del gruppo della mutuataria, ma erano servite unicamente ad estinguere le pregresse esposizioni debitorie delle stesse verso le banche mutuanti (derivanti, nella specie, da un finanziamento ponte e da due successivi prefinanziamenti non assistiti da garanzia ipotecaria), in modo da far acquisire alle creditrici una prelazione che in precedenza non avevano; 2) che la mancanza della causa tipica del contratto di mutuo fondiario non comportava la nullità  del negozio indiretto stipulato fra le parti ma solo la non applicabilità  ad esso delle norme speciali dettate in materia del T.U. bancario D.Lgs. n. 385 del 1993, artt. 38 e segg., ed, in particolare, del disposto dell’art. 39, che prevede il consolidamento e la non revocabilità  dell’ipoteca fondiaria, decorso il termine di dieci giorni dall’iscrizione; 3) che pertanto l’ipoteca iscritta in favore della banca nel biennio anteriore all’apertura della procedura concorsuale, a garanzia di un debito precedentemente sorto e non ancora scaduto, andava revocata ai sensi dell’art. 67, comma 1, n. 3, L. Fall.

Ma la Corte di Cassazione non ha in alcun modo fatto proprie le motivazioni della Corte d’Appello di Milano (contenute nella sentenza del 2006) ma ha semplicemente rigettato l’impugnazione portata dalla banca per meri motivi di rito, confermando de plano la sentenza impugnata, dichiarando inammissibili le censure portate dalla banca, e questo perché:

1) la banca, anziché evidenziare gli errori di diritto nei quali sarebbe incorsa la Corte territoriale nell’escludere che il finanziamento erogato integrasse gli estremi del mutuo fondiario, pretendeva che le norme che disciplinano il contratto trovassero applicazione sulla scorta di una ricostruzione dei fatti diversa da quella operata dal giudice del merito, e quindi un vizio di motivazione privo però – nell’impugnazione portata – dei requisiti di specificità  richiesti dall’art. 366 c.p.c.;

2) perché le censure della banca difettavano della compiuta illustrazione delle “decisive” risultanze istruttorie che la corte del merito avrebbe ignorato o malamente interpretato e che, ove correttamente valutate, avrebbero condotto al diverso accertamento voluto dalla banca.

Quindi nulla di nuovo sotto il sole.

La conferma della sentenza della Corte d’Appello di Milano, benché sicuramente autorevole, è conseguita solo ad una imprecisa difesa in terzo grado (così almeno ha ritenuto la Corte di Cassazione) e non ad una conferma sostanziale delle ragioni di diritto richiamate dalla Corte d’Appello nella sentenza impugnata.

Un tale principio (e cioè la possibilità  della dichiarazione di una nullità  solo “parziale” del contratto di mutuo fondiario impropriamente utilizzato dalla banca per estinguere debiti pregressi della parte mutuataria) – e questa volta propriamente – era già  però stato espresso dalla Corte di Cassazione, che, con una sentenza sicuramente più datata, aveva affermato il principio che relativamente al finanziamento denominato “fondiario” può essere dichiarata la nullità  anche solo “parziale” e questo allorché risulti che le parti avrebbero comunque voluto il contratto, seppure con il contenuto ridotto conseguente allo “stralcio” delle clausole viziate (così Cassazione civile, sentenza n. 9219 del 1° settembre 1995).

Così la decisione:

“Con riguardo a mutui di credito edilizio, destinati alla “costruzione, ricostruzione, riparazione, trasformazione e sopraelevazione di edifici ad uso prevalente di abitazione non di lusso”, l’art. 3 della legge n. 474 del 1949 – secondo cui l’ammontare di ciascun mutuo non può eccedere la metà  del valore cauzionale dell’immobile – è norma imperativa, in quanto, in forza di essa e delle altre disposizioni di settore, da un lato, l’ammontare del mutuo è collegato con lo scopo di agevolare la disponibilità  di abitazioni non di lusso e ogni diversità  rispetto alle previsioni di legge costituirebbe violazione di detto scopo di carattere pubblico, e dall’altro, essendo l’ipoteca, collegata al mutuo medesimo, posta a garanzia di un certo ammontare del credito – e non oltre – rispetto al valore del bene ipotecato, il superamento del limite attribuirebbe al creditore una causa di prelazione non solo illegittima, ma anche nulla, perché contraria al principio della “par condicio creditorum” sancito dall’art. 2741 c.c. Pertanto, a norma degli artt. 1418 e 1419 c.c., la stipulazione di un mutuo di violazione dell’indicata norma dà  luogo a nullità  del relativo contratto, che può essere anche solo parziale (trattandosi di nullità  di parte del contenuto del contratto, scindibile nelle sue obbligazioni e riducibile ad un contenuto minore), ove risulti che le parti avrebbero in ogni caso posto in essere il contenuto “ridotto” del contratto” (Cassazione civile, sentenza n. 9219 del 1° settembre 1995).

La Corte non esclude quindi la nullità  dell’intero contratto di mutuo fondiario impropriamente utilizzato (che anzi prevede quale risultato primario), ma afferma la possibilità  anche di una eventuale dichiarazione solo parziale “ove risulti che le parti avrebbero in ogni caso posto in essere il contenuto “ridotto” del contratto”.

La ratio della nullità  dell’intero contratto si trova nella circostanza fattuale che le somme mutuate con il contratto di “mutuo fondiario”, invece di essere destinate alla “causa tipica” a cui devono essere ordinariamente dirette, non sono concretamente messe a disposizione della parte mutuataria ma sono destinate ad estinguere unicamente pregresse esposizioni debitorie di natura chirografaria verso la stessa banca mutuante.

In tal modo la banca acquisisce una prelazione ipotecaria che in precedenza non aveva, utilizzando però uno schema contrattuale “privilegiato” (per le norme che assegnano al mutuo fondiario particolari prerogative e vantaggi, sia sostanziali, tra i quali in particolare il consolidamento dell’ipoteca, sia processuali, quali la indifferenza al fallimento della stessa impresa mutuataria).

Secondo l’orientamento citato consegue pertanto che all’utilizzo “improprio” del contratto di mutuo fondiario (e quindi per l’ottenimento ingiustificato da parte della Banca di quei privilegi previsti però dalla legge per un “tipo” di contratto di cui in concreto le parti non desiderano farne proprio anche lo “spirito”) conduce alla nullità  dell’intero contratto, con la possibilità  – eventuale – che la carenza dei presupposti di legge del mutuo fondiario possa anche condurre alla invalidità  delle sole clausole legate ai privilegi speciali (e quindi con dichiarazione di nullità  “parziale”), nel solo caso però in cui il giudice ritenga che le parti avrebbero comunque voluto concludere quel contratto anche senza le clausole ritenute invalide.

Cioè, se le parti avessero cioè conosciuto l’esistenza dei “vizi”, avrebbero voluto egualmente stipulare il contratto di mutuo ipotecario, seppur privo delle caratteristiche fondiarie.

Nella giurisprudenza di merito si sono registrate – anche di recente – pronunzie di identica severità .

Il Tribunale di Venezia, sezione fallimentare, con decreto del 26 luglio 2012, in particolare, ha ritenuto l’insanabile nullità  originaria del contratto di mutuo viziato per sviamento della finalità  propria prevista dalla legge per il mutuo fondiario, e questo sul presupposto che le norme che disciplinano la concessione del credito fondiario hanno natura imperativa, perché poste a presidio non solo degli interessi del sistema bancario ma anche del regolare andamento dell’economia e, quindi, di interessi di natura pubblica.

Per tale ragione il Tribunale di Venezia ha deciso che, in tema di mutuo fondiario, la violazione della normativa di carattere secondario di cui all’articolo 38, comma 2, del TUB e alla delibera CICR del 22 aprile 1995 costituiscono inosservanza di norme primarie dell’ordinamento, poiché è la stessa legge a demandare l’integrazione del precetto legislativo a queste norme secondarie e ne consegue che il mancato rispetto di quei limiti (nella specie la questione era relativa al limite di finanziabilità  dettato dalla normativa sul credito fondiario, ma comunque estendibile ad ogni “precetto” legato alla natura del mutuo “fondiario”) dia luogo alla nullità  dell’intero contratto, ai sensi dell’articolo 1418 c.c., dovendosi ritenere che la determinazione dell’importo massimo finanziabile (così come in generale di ogni norma predisposta a tutela della natura fondiaria di un mutuo) attenga alla struttura “essenziale” del contratto stesso.

L’art. 1418 c.c. recita:

“Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità  del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’articolo 1325, l’illiceità  della causa, l’illiceità  dei motivi nel caso indicato dall’articolo 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’articolo 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge”.

Il tribunale veneziano, sul presupposto della violazione dell’art. 1418 c.c., ha negato alla banca l’ammissione nel passivo fallimentare, con il richiesto privilegio fondiario, della somma mutuata, spingendosi non solo a togliere efficacia alla parte del contratto che prevedeva il privilegio ipotecario invalido (il consolidamento dell’ipoteca nei dieci giorni) ma addirittura sanzionando con la nullità  l’intero contratto.

Sono evidenti i rischi di una simile ricostruzione, non isolata in giurisprudenza, in quanto la banca, in forza di tale principio, perde non solo la garanzia ipotecaria ma anche lo stesso “contratto” sulla quale è poggiata la ipoteca (con obbligo del cliente di restituzione delle somme erogate, ma senza alcuna garanzia ipotecaria per la banca, a supporto del diritto alla restituzione), e anche, non ultimo, con il rischio concreto di una azione di risarcimento da parte della impresa e/o della curatela (se l’impresa sia fallita) per i danni eventualmente subiti dalla parte mutuataria per l’aggravamento della situazione debitoria e/o per la sostenuta concessione abusiva del credito all’impresa già  decotta.

Passiamo ad affrontare la questione della necessità  o meno della dichiarazione di nullità  del contratto di mutuo fondiario per ottenere la perdita dei privilegi fondiari.

Come affermato in precedenza, la Suprema Corte ha avuto diverse occasioni di affrontare la questione della invalidità  del contratto di mutuo fondiario stipulato al fine di estinguere precedenti passività  verso la banca, non coperte da garanzia ipotecaria.

La Corte di Cassazione ha di recente confermato un costante orientamento della giurisprudenza di legittimità , secondo cui, ai fini della revocatoria fallimentare di cui alla L. Fall., art. 67, comma 1, n. 3, qualora venga stipulato un mutuo con concessione di ipoteca al solo fine di garantire, attraverso l’acquisto di titoli dati poi in pegno al mutuante, una precedente esposizione dello stesso soggetto o di terzi, è configurabile fra i due negozi – mutuo ipotecario e costituzione di pegno – un collegamento funzionale, ed è individuabile il motivo illecito perseguito, rappresentato dalla costituzione di un’ipoteca per debiti preesistenti non scaduti (Cassazione civile, sentenza n. 1807 del 28 gennaio 2013; conf.: Cass. Cass. 17200/12; Cass. n. 15690 del 2011; Cass. 14757/2010; Cass. n. 20622/2007; Cass. 12/2004; Cass. n. 4069/2003; Cass. n. 9520/1997).

La sentenza n. 20622/2007 in particolare ha stabilito che se l’erogazione di un mutuo fondiario ipotecario da parte della Banca sia stata posta in essere allo scopo indiretto di trasformare il credito chirografario preesistente in credito privilegiato, ai fini del raggiungimento del mancato consolidamento dell’ipoteca fondiaria, è sufficiente che la curatela fallimentare agisca con il meccanismo revocatorio di cui all’art. 67, comma 1, n. 2, l. fall. e non è necessario che chieda, o venga comunque dichiarata, la nullità  del contratto di mutuo fondiario (Cass. n. 20622/2007).

Questo in quanto l’art. 67 della legge fallimentare dispone che siano revocati, salvo che l’altra parte provi che non conosceva lo stato d’insolvenza del debitore, gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti ed esigibili non effettuati con danaro o con altri mezzi normali di pagamento, se compiuti nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento.

Pertanto non solo la radicale nullità  (o la simulazione) del mutuo fondiario, ma anche la mera revoca di esso, ne comporta comunque l’inopponibilità  al fallimento ed è sufficiente ad escludere il beneficio del consolidamento dell’ipoteca fondiaria previsto dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 39, comma 4.

Questione fondamentale è quella di sapere se l’invalidità  del contratto di mutuo fondiario per i motivi di cui si discute consenta o meno alla banca di insinuarsi al passivo fallimentare della impresa mutuataria che sia fallita.

Una volta ricostruita la fattispecie negoziale intercorsa tra la Banca e il mutuatario come procedimento indiretto anormalmente solutorio (costituito dal mutuo e dall’utilizzazione della somma accreditata a quel titolo ad estinzione di un preesistente credito del mutuante verso il mutuatario) e dopo che sia dichiarata la revoca del contratto di mutuo, anche l’ipoteca perde sicuramente la qualificazione di ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario e, con essa il beneficio del consolidamento nei dieci giorni.

La prova della natura simulata del contratto di mutuo è da ritenersi sussistente nelle stesse modalità  concrete dell’operazione attuata dalla Banca, e cioè nell’utilizzo da parte di questa della somma oggetto del contratto per coprire una pregressa esposizione debitoria in conto corrente, mediante versamento dell’intero importo sul conto, senza che il mutuatario ne abbia acquisito in concreto la effettiva disponibilità  giuridica.

Il comportamento della Banca deve però essere significativo della volontà  indirizzata a conseguire effetti diversi da quelli propri del contratto di mutuo fondiario.

Tale comportamento significativo non è escluso – nella interpretazione data dalla giurisprudenza di legittimità  – neppure dalla sottoscrizione del solo mutuatario dell’atto dispositivo della somma mutuata per il pagamento del debito pregresso, dovendosi ritenere comunque, in mancanza di diverse allegazioni, che la finalità  sia stata comunque quella di riversare la somma apparentemente mutuata sul conto corrente, di fatto considerando la relativa provvista come già  utilizzata per l’importo corrispondente al debito pregresso (così Cass. civile, n. 20622/2007).

La Corte di Cassazione ha affermato che la revoca della ipoteca non necessariamente comporta l’esclusione dall’ammissione al passivo del mutuo.

L’ammissione al passivo della somma mutuata deve, infatti, ritenersi incompatibile con le sole fattispecie della simulazione e della novazione, e non anche con quella del negozio indiretto, poiché, in tal caso, la stessa revoca dell’intera operazione – e, quindi, anche del mutuo – comporta pur sempre la necessità  di ammettere al passivo la somma (realmente) erogata in virtù del mutuo revocato, atteso che, all’inefficacia del contratto, consegue pur sempre la necessità  di restituzione, sia pure in moneta fallimentare (Cass. n. 1807/2013; Cass. n. 4069/2003; Cass. 899/1973).

Quindi l’erogazione di un mutuo fondiario ipotecario non destinato a creare un’effettiva disponibilità  nel mutuatario già  debitore in virtù di un rapporto obbligatorio non assistito da garanzia reale, può integrare le fattispecie del procedimento negoziale indiretto (Cass. n. 1807/2013), ma anche della simulazione o della novazione (Cass. civile, n. 4069/2003).

Innanzitutto, è possibile il riferimento al procedimento negoziale indiretto per conseguire l’estinzione del precedente debito, invocando in relazione all’intera fattispecie la revoca dei pagamenti non effettuati con mezzi normali, come previsto dall’art. 67, 1° co n. 2 l. fall.

In secondo luogo, è possibile seguire lo schema della simulazione se le parti hanno munito di prelazione ipotecaria il preesistente debito, in realtà  non estinto, simulando un mutuo non voluto, con la possibilità  di invocare in relazione alla costituzione della garanzia la revoca ex art. 67, 1° co. n. 3, l. fall.

A tali schemi logici si può aggiungere quello della novazione, e cioè della sostituzione alla precedente obbligazione di una nuova obbligazione assistita da garanzia; in questo caso, come nel primo sopra visto, la fattispecie integra gli estremi di un pagamento con mezzi anormali e ricade nella previsione dell’art. 67, 1° co. n. 2, l. fall.

Secondo la giurisprudenza di legittimità  richiamata (Cass. n. 1807/2013; Cass. n. 4069/2003; Cass. 899/1973) l’ammissione al passivo della somma mutuata è negata alla banca in caso di simulazione o novazione. È invece consentita nel caso di invalidità  conseguente a negozio indiretto.

La rilevanza di quanto scritto assume la massima ampiezza, e rischio per la banca, in quanto il mutuo con cui la banca abbia trasformato il preesistente credito da chirografario a privilegiato potrebbe anche essere invalidato, nella specie della nullità  ex art. 1418 c.c., in un ordinario processo civile, e non esclusivamente in una procedura fallimentare.

Difatti, qualora il contratto di mutuo fondiario venga utilizzato non già  al fine di erogare la somma mutuata ma per ripianare debiti nei confronti della banca mutuante e sostituire i debiti chirografari con altri di pari importo assistiti però da garanzie reali, l’operazione può essere ritenuta non meritevole di tutela in quanto il contratto di mutuo è stato utilizzato non già  per concedere un finanziamento ma per costituire una ipoteca a garanzia di un debito preesistente.

La fattispecie può essere quindi ritenuta in contrasto – come sempre più frequentemente deciso dai tribunali – sotto il profilo causale, ed affetta da nullità  ex art. 1418 cod. civ. (come deciso nella già  citata sentenza del Tribunale di Venezia del 27 luglio 2012 ed anche dal Tribunale di Latina, sez. dist. di Terracina, con sentenza n. 326/2008), a meno che non risulti che le parti avrebbero comunque voluto il contratto, seppure depurato dalle clausole “viziate” e quindi con dichiarazione di nullità  limitata alle sole clausole difformi (Cass., sentenza n. 9219/1995; Corte d’Appello di Milano, sentenza del 17 ottobre 2006, quest’ultima confermata, per soli motivi di rito, da Cass., sentenza n. 9482/2013).

Per individuare il profilo causale del contratto e i motivi eventuali di illiceità  occorre chiedersi prima di tutto quando il contratto di mutuo si intende “concluso”.

Sul punto la giurisprudenza della Cassazione ritiene che il contratto di mutuo si intende concluso “con il conseguimento da parte del mutuatario, come equipollente della consegna, della “giuridica disponibilità ” della somma mutuata, la quale può ritenersi sussistente nel caso in cui il mutuante crei un autonomo ed esclusivo titolo di disponibilità  in favore del mutuatario” (così Cass. civile, sentenza n. 11116/1992).

Non c’è dubbio che l’accredito della somma concessa con il mutuo sul conto corrente crei, seppur in modo a volte solo formale, la disponibilità  giuridica da parte del mutuatario. Il contratto, in tale evenienza, potrà  considerarsi concluso.

Occorre poi interrogarsi sulla liceità  delle operazioni con le quali, utilizzando lo strumento del credito fondiario, si operi la trasformazione di “crediti a breve non garantiti” in finanziamenti fondiari garantiti da ipoteche, con conseguenti ripercussioni ai fini della prelazione e dell’eventuale insinuazione del fallimento.

Si tratta di una operazione che, creando artificiosamente un credito privilegiato, può essere ritenuta anche in frode ai creditori e suscettibile di revocatoria, ma distinta, secondo l’insegnamento della Cassazione, dalla frode alla legge.

Il contratto concluso in frode ai creditori non è nullo ma questi ultimi hanno a loro disposizione, ricorrendone i presupposti, gli strumenti dell’azione revocatoria ovvero della simulazione (Cass. n. 1063/1993; Cass. n. 6239/1983; Cass. n. 3905/1981), come in precedenza accennato.

L’operazione posta in essere dalle parti può essere anche esaminata sotto il profilo causale del contratto, inteso quale funzione economico-individuale del contratto.

Il mutuo è un contratto tipico che ha la funzione di finanziamento. Utilizzando la nozione di causa concreta occorre accertare se l’operazione posta in essere dalle parti corrisponda a tale finalità . Ciò è quando vi è corrispondenza tra gli interessi complessivamente perseguiti dalle parti, ossia l’economia dell’affare, e gli interessi che sono stati tipizzati dal legislatore nella disciplina del tipo legale, nel caso di specie del “mutuo fondiario”.

L’apertura di credito che interviene quando il cliente è già  debitore della banca per saldi passivi relativi ad altri contratti regolati in conto corrente, non involge, di per sé, le obbligazioni anteriori. Il nuovo contratto, in particolare, non determina l’automatica estinzione di detti precorsi debiti, per effetto della compensazione legale contemplata dall’art. 1853 cod. civ. a fronte della coesistenza di saldi attivi e passivi. Il debito è pertanto rimasto identico e non vi è stato apporto di nuova liquidità .

È pur vero che sono mutate le modalità  di restituzione avendo trasformato il credito a breve periodo in uno a lungo periodo ma si tratta di modalità  accessorie che non snaturano la causa del finanziamento.

L’interesse concretamente perseguito dalle parti è invece costituito dalla costituzione di una garanzia reale.

Con il mutuo di cui si discute viene cioè creata una obbligazione “virtuale” per ottenere delle garanzie fideiussorie ed ipotecarie.

L’operazione posta in essere dalle parti non appare per questo motivo meritevole di tutela in quanto la banca utilizza il contratto di mutuo non già  per concedere un finanziamento ma per costituire un’ipoteca a garanzia del debito preesistente.

La fattispecie appare per tale ragione viziata sotto il profilo causale in quanto la causa concreta di garanzia appare incompatibile con il tipo legale del mutuo.

Le parti avrebbero potuto facilmente raggiungere il loro obiettivo con un’apertura di credito e contestuale costituzione di ipoteca ma hanno invece utilizzato lo strumento del mutuo ipotecario, per perseguire un “motivo illecito comune” rappresentato dalla costituzione di un’ipoteca per debiti preesistenti non scaduti e per ottenere l’applicazione dell’art. 67, comma 1, n. 3, legge fallimentare (così Cass. civile, sentenza n. 12/2004).

La fattispecie è quindi dunque viziata sotto il profilo causale con conseguente nullità  ex art. 1418 c.c.

È per tale ragione da escludere anche che l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario possa trasferirsi, a seguito della ritenuta simulazione del contratto di mutuo, a garanzia di un credito diverso e chirografario, ancorché questa fosse stata la volontà  delle parti, dovendosi ritenere invalida l’ipoteca senza possibilità  di alcuna sanatoria ex post (così Cass. civile, sentenza n. 23669/2006).

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