Di Antonio Pezzuto, ex Dirigente della Banca d’Italia
Nel marzo 2018 la Banca d’Italia ha pubblicato, a fini di consultazione, un documento contenente le linee di riforma della disciplina di vigilanza per le banche in materia di investimenti immobiliari. Le innovazioni prospettate sono orientate a incentivare gli intermediari bancari a una gestione attiva delle garanzie immobiliari che assistono i crediti e a favorire l’efficienza e la rapidità del processo di recupero dei crediti deteriorati (non performing loans, NPLs).
L’iniziativa va a sommarsi alle misure assunte dal legislatore negli anni 2015-17. Ci si riferisce in particolare al: i) DL 83/2015, convertito nella legge 132/2015, con cui sono state apportate sostanziali modifiche alla legge fallimentare e al codice di procedura civile[1]; ii) DL 59/2016, convertito, con modificazioni, nella legge 119/2016, con il quale sono state introdotte nuove forme di garanzie non possessorie ed esecutibili in via stragiudiziale[2]; iii) DL 50/2017, convertito con modificazioni, nella legge 96/2017, che ha modificato la disciplina sulla cartolarizzazione dei crediti di cui alla legge 130/1999, rimuovendo o attenuando alcuni vincoli alla concessione di nuovi finanziamenti a debitori in difficoltà e migliorando l’efficienza del processo di recupero dei crediti di dubbia inesigibilità [3].
Vengono inoltre in rilievo: i) le “Linee guida per le banche sui crediti deteriorati”, pubblicate dalla BCE a marzo 2017, che contengono raccomandazioni e definiscono le misure, i processi e le best practices che le banche dovrebbero adottare nella gestione delle attività deteriorate[4]; ii) le “Linee guida per le banche less significant in materia di gestione dei crediti deteriorati”, pubblicate dalla Banca d’Italia a gennaio 2018, le quali rappresentano le aspettative della Vigilanza in materia di gestione degli NPLs e si pongono in sostanziale continuità sia con l’approccio di supervisione seguito dall’Organo di vigilanza sia con il quadro normativo di riferimento[5]; iii) la proposta legislativa presentata nel marzo 2018 dalla Commissione europea in materia di rettifiche sulle attività deteriorate. Nelle intenzioni della Commissione, la proposta si applica a tutte le banche europee e prevede, limitatamente a nuovi crediti erogati che dovessero deteriorarsi, la loro integrale svalutazione entro due anni qualora non siano garantiti ovvero entro otto anni ove siano garantiti.
Al termine del processo di consultazione, la Banca d’Italia ha emanato le nuove disposizioni di vigilanza bancaria in materia di investimenti in immobili, contenute nel testo del 24esimo aggiornamento alla Circolare n. 285 del 17.12.2013. L’atto di emanazione precisa che non è stata condotta un’analisi di impatto della regolamentazione in quanto la revisione normativa non comporta nuovi oneri regolamentari né costi addizionali per i destinatari della disciplina.
La nuova normativa conferma il principio generale, secondo cui le strategie di investimento in immobili rientrano nell’autonomia delle banche (e dei gruppi bancari). Gli investimenti immobiliari vanno effettuati nel rispetto della tipicità dell’oggetto sociale bancario, in coerenza con il Risk Appetite Framework (RAF)[6] e con le politiche e il processo di gestione dei rischi definiti a livello individuale (e a livello consolidato).
Le banche possono acquisire immobili a uso strumentale, intendendosi per tali gli immobili che rivestono carattere ausiliario rispetto all’esercizio dell’attività bancaria e finanziaria[7]. Ad esse è preclusa la possibilità di svolgere attività immobiliare di tipo meramente speculativo.
Alle banche si richiede infine di tener conto delle politiche di investimento immobiliare e dei connessi rischi in sede di determinazione dell’adeguatezza patrimoniale e della liquidità nell’ambito dei processi ICAAP (Internal Capital Adequacy Process) e ILAAP (Internal Liquidity Adequacy Accessment Process)[8].
I punti qualificanti della nuova disciplina sono:
- la conferma del limite generale, secondo cui l’ammontare complessivo degli investimenti in immobili e in partecipazioni va contenuto entro il limite dell’ammontare complessivo dei fondi propri[9]. Tale limite può essere superato nel caso di acquisizione di cespiti immobiliari a tutela delle ragioni di credito[10]. Ai fini del calcolo del limite generale si considerano anche le quote di OICR immobiliari non negoziate in mercati regolamentati e le esposizioni verso società immobiliari specializzate (cfr. infra) se e nella misura in cui: i) gli OICR investano in immobili acquisiti per finalità di recupero dei crediti; e ii) la banca sia in grado di controllare l’andamento nel tempo degli investimenti immobiliari sottostanti e sia, quindi, a conoscenza degli effettivi investimenti immobiliari detenuti indirettamente attraverso l’organismo interposto. In caso di superamento del limite generale, l’intermediario è tenuto a redigere un programma contenente le misure da adottare per il rientro nel limite nonché i relativi tempi di attuazione, tenuto conto dell’obiettivo di preservare il valore di realizzo dell’immobile (di norma entro quattro anni). Tale piano dovrà essere approvato dall’Organo con funzione di supervisione strategica, su proposta dell’Organo con funzione di gestione, sentito l’Organo di controllo, “entro 60 giorni dall’avvenuto superamento o accertamento”, e dovrà essere immediatamente portato a conoscenza dell’Organo di vigilanza;
- l’eliminazione della regola del “pronto smobilizzo” degli immobili acquisiti per recupero crediti e del “requisito patrimoniale aggiuntivo” richiesto quando gli immobili detenuti eccedono il “limite generale”;
- il rafforzamento dei requisiti organizzativi diretti a presidiare i rischi legati all’attività nel comparto immobiliare (rischi legali, operativi, di compliance, ecc.). A tal fine, si richiede alle banche di: i) definire strategie e politiche in materia di investimenti immobiliari, nonché misure organizzative e di controllo interno per la corretta gestione dei diritti reali di garanzia e degli immobili posti a garanzia delle esposizioni e la tutela delle proprie ragioni di credito; ii) individuare strutture e processi per l’attuazione degli indirizzi strategici e di policy; iii) stabilire linee di reporting chiare, che favoriscono il coordinamento delle funzioni e dei soggetti coinvolti nell’applicazione delle politiche di investimento immobiliare, e l’assunzione di decisioni informate da parte degli organi aziendali;
- l’introduzione di specifiche previsioni, ispirate alle migliori prassi di mercato, in materia di Real Estate Owned Company (REOCO). Tali società , che possono essere ricomprese o meno in un gruppo bancario, si occupano dell’acquisizione e della gestione di immobili nell’ambito dell’attività di recupero crediti delle banche. Un particolare tipo di attività svolta dalle suddette società immobiliari consiste nello stimolare la partecipazione di terzi alle aste in cui i beni immobili sono messi all’incanto o, quando necessario, acquistano direttamente gli immobili per evitarne un’eccessiva perdita di valore. In ottemperanza a quanto previsto dal CRR (Capital Regulation Requirements), la normativa di vigilanza stabilisce che le banche dispongano di opportuni presidi per la corretta individuazione e rappresentazione delle esposizioni eventualmente intercorrenti con le società della specie, per consentire un’adeguata valutazione e copertura patrimoniale dei rischi cui esse sono esposte. Di conseguenza, l’esposizione nei confronti della REUCO è trattata, a livello individuale, e, se la società non è inclusa nel perimetro di consolidamento, anche a livello consolidato, “come un’esposizione il cui recupero dipende essenzialmente dai flussi di cassa prodotti dagli immobili acquisiti”.
[1] In materia di procedure concorsuali sono stati introdotti incentivi nel concordato preventivo per favorire la ristrutturazione del debito in alternativa alla liquidazione del patrimonio del debitore, ed è stata prevista una nuova forma di accordo di ristrutturazione per le imprese i cui debiti finanziari ammontino ad almeno il 50 per cento delle passività complessive. Con riferimento al codice di procedura civile, sono stati, tra l’altro, semplificati i procedimenti esecutivi e accorciati alcuni termini procedurali.
[2] Nello specifico, il decreto introduce due importanti novità : la disciplina del “pegno mobiliare non possessorio”, in virtù del quale il debitore (imprenditore) che dà in pegno un bene mobile destinato all’esercizio dell’impresa può continuare a utilizzarlo nel processo produttivo; e ii) l’istituto del “patto marciano”, ossia la possibilità che, a fronte di un finanziamento bancario, le parti stipulino un contratto di cessione di un bene a garanzia della restituzione.
[3] Più in dettaglio, le modifiche ampliano le possibilità operative delle società veicolo di cartolarizzazione che potranno concedere nuovi crediti ai debitori ceduti, acquisire partecipazioni derivanti dalla conversione degli NPL cartolarizzati, acquistare e gestire direttamente immobili o altri beni posti a garanzia degli NPLs cartolarizzati.
[4] A distanza di un anno la BCE ha pubblicato l’addendum alle suddette linee guida, che specifica le attese della Vigilanza sui livelli di accantonamenti minimi a fini prudenziali per i crediti deteriorati classificati come tali dopo il 1° aprile 2018. Le banche devono adottare il calendar provisioning, che consiste nello svalutare gradualmente i nuovi crediti deteriorati fino a raggiungere la svalutazione totale alla fine di un determinato periodo, indipendentemente dalle concrete prospettive di recupero.
[5] L’obiettivo delle linee guida è quello di ridurre lo stock di prestiti deteriorati in un orizzonte temporale prefissato. A tal fine, si richiede alle banche di dotarsi di una specifica strategia finalizzata ad ottimizzare la gestione degli NPLs, massimizzando il valore attuale dei recuperi.
[6] Secondo la Circolare della Banca d’Italia n. 263 del 27.12.2006, 15esimo aggiornamento del 2.7.2013, le banche definiscono un quadro di riferimento per la determinazione della propensione al rischio (RAF), che fissi ex ante gli obiettivi di rischio/rendimento che l’intermediario intende raggiungere e i conseguenti limiti operativi. La formalizzazione di obiettivi di rischio coerenti con il massimo rischio assumibile, il business model e gli indirizzi strategici, attraverso la definizione del RAF, è un elemento essenziale per la determinazione di una politica di governo dei rischi e di un processo di gestione dei rischi improntati ai principi della sana e prudente gestione aziendale.
[7] A titolo esemplificativo, sono considerati strumentali gli immobili destinati, anche in parte, all’esercizio dell’attività istituzionale o a essere concessi in locazione ai dipendenti e ogni altro immobile acquisito per il perseguimento dell’attività bancaria e finanziaria o di altre attività a essa strumentali, compresi gli immobili acquisiti per assicurare l’ottimale gestione dei diritti di garanzia e il soddisfacimento delle regioni di credito.
[8] Il processo di controllo prudenziale si articola in due fasi integrate: la prima, rappresentata dall’ICAAP e dall’ILAAP, fa capi alle banche, le quali valutano autonomamente, in termini attuali e prospettici, l’adeguatezza del capitale e del sistema di governo e gestione del rischio di liquidità , in relazione ai rischi assunti e alle strategie aziendali; la seconda, definita SREP (Supervisory Review and Evaluation Process), è di competenza dell’Autorità di vigilanza (BCE per le banche significant e Banca d’Italia per le banche less significant), che, anche attraverso il riesame dell’ICAAP e dell’ILAAP, esprime un giudizio complessivo sulla banca e adotta, se del caso, misure correttive.
[9] Ai fini del limite gli immobili sono computati al netto delle relative poste rettificative.
[10] Si considerano tali anche gli immobili dei quali la banca (o la società del gruppo bancario) si è reimpossessata in seguito a scioglimento dei contratti di locazione finanziaria.
Antonio Pezzuto, “La nuova disciplina di vigilanza in materia di investimenti immobiliari”, Magistra Banca e Finanza, 15 novembre 2018, ISSN 2039-7410, https://www.tidona.com/la-nuova-disciplina-di-vigilanza-in-materia-di-investimenti-immobiliari/.
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