La facoltà del curatore di chiedere ed ottenere lo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare senza la necessità di autorizzazione dal giudice delegato. Profili di ingiustizia
Di Andrea Formica
12 novembre 2001
L’art. 72 del r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (c.d. legge fallimentare) prevede, nel comma 4, che nel contratto di compravendita, in caso di fallimento del venditore, se la cosa venduta non è passata in proprietà del compratore (perché manca un contratto definitivo), il curatore fallimentare (senza specifica autorizzazione del giudice delegato) ha la possibilità di sciogliere il contratto preliminare.
Ciò significa che, anche nel caso, non del tutto infrequente, in cui l’acquirente abbia, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, corrisposto l’intero prezzo o una sua parte consistente al venditore poi fallito, può vedersi privato, per un intervento ad nutum del curatore, del bene acquistato e sperare (speranza spesso vana) di recuperare quanto versato a suo tempo (o una sua parte) solo insinuandosi al passivo del fallimento. Con l’esclusione ex lege di qualsivoglia possibilità di pretendere un risarcimento dei danni (a meno che, ci sembra di poter affermare, tali danni non fossero sorti prima del fallimento del venditore).
La giurisprudenza ha recentemente ribadito questo principio introdotto dall’art. 72, ritenendolo applicabile anche al preliminare di vendita immobiliare, ove l’impegno reciproco di cedere ed acquistare il diritto dominicale con la sottoscrizione di un successivo atto traslativo non abbia trovato esecuzione, a nulla rilevando in contrario la circostanza che sia già stato trasferito il godimento dell’immobile ed integralmente versato il prezzo, circostanza che non vale a trasformare un contratto con efficacia obbligatoria in contratto con effetti reali. (Cassazione civile sez. I, 8 febbraio 2000, n. 1376, in Giust. civ. Mass. 2000, pag. 267).
Anche in passato l’interpretazione della Suprema Corte non si era discostata da tale impostazione, in qualche modo obbligata dal dato letterale della norma, ritenendo opponibile il potere di scioglimento del contratto preliminare anche manifestato per la prima volta in grado di appello di una causa civile promossa dall’acquirente al fine di conseguire l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. e non assoggettando ad alcun termine tale facoltà del curatore (ex multis Cassazione civile sez. I, 8 marzo 1995, n. 2703, in Corriere giuridico 1995, pag. 693 e Cassazione civile sez. I, 14 gennaio 1993, n. 398, in Fallimento 1993, pag. 714).
Ora, è evidente che se la compravendita riguarda un bene immobile ed ha effetti anticipatori (pagamento dell’intero prezzo e trasferimento del possesso del bene) l’applicazione di questa norma della legge fallimentare assume per un certo verso aspetti perversi e, secondo l’idem sentire, profondamente ingiusti. Può capitare, cioè, che il compratore di un immobile dopo averlo pagato alla società venditrice (spesso una cooperativa o un’impresa costruttrice) ed esserne entrato in possesso (con ristrutturazioni, acquisto di mobili su misura e quant’altro) ritardi di qualche mese la stipulazione del rogito e, quindi, la formalizzazione (e successiva trascrizione) del passaggio di proprietà ; se in questo lasso di tempo la società venditrice fallisce (o, in caso di cooperativa viene posta in liquidazione coatta amministrativa) il subentrante curatore fallimentare (o commissario liquidatore) ha la possibilità di sciogliere quel contratto preliminare mantenendo la proprietà dell’immobile e lasciando all’acquirente solamente la speranza dell’insinuazione al passivo per il prezzo pagato.
Questa rappresentazione, che può apparire di scuola, ha avuto in questi anni, purtroppo una fortissima radicazione nella realtà , tanto che si parla di un fenomeno di circa 300.000 famiglie in Italia che si trovano in questa situazione o in una situazione molto simile.
Pur commendevole, il tentativo recente del legislatore (con il d.l. 31.12.1996, n.669 conv. in l. 28.2.1997, n. 30, che ha introdotto il comma 5 dell’art. 72) di temperare l’afflittività di tale disposizione per i contraenti in bonis si è rivelato sterile. Infatti, non solo appare peregrina l’ipotesi contemplata nella norma introdotta che il contratto preliminare della compravendita immobiliare venga trascritto ai sensi dell’art. 2645bis c.c. (con ulteriore aggravio dei costi già elevati di una compravendita immobiliare), ma appare anche troppo debole la difesa accordata all’acquirente del fallito che, purché si attivi prima della scadenza degli effetti della trascrizione (un anno dalla data stabilita per il contratto definitivo o tre anni dalla stessa trascrizione) ha solamente il diritto di insinuare al passivo il proprio credito che in questo caso diviene depositario del c.d. privilegio speciale ex art 2775bis c.c.
L’art. 72 della legge fallimentare è stato concepito nell’evidente intento (presente in tutta la legge fallimentare) di proteggere i creditori del fallito, tutelando il patrimonio del fallimento. D’altro canto, appare indubitabile la forte lesione di tutti coloro che si ritrovino ad aver acquistato beni da un soggetto, poi, fallito, soprattutto nel caso considerato della compravendita di un bene immobile.
Pertanto, è evidente che in questo contesto, senza neppure i margini interpretativi necessari per tentare la via della tutela giurisprudenziale (in passato si è provato, inutilmente, con l’uso dell’equazione tra contratto preliminare ad effetti anticipatori e contratto definitivo condizionato ad effetti traslativi), sarà necessario un deciso intervento legislativo che riformi la normativa, contemperando la difesa degli interessi dei creditori del fallito con l’esigenza di salvaguardare un diritto fondamentale dell’ordinamento legislativo italiano quale è quello della casa e inoltre (e non è poco) il patrimonio di migliaia di italiani.
Andrea Formica, “L’art. 72 comma 4 della legge fallimentare”, Magistra Banca e Finanza, 12 novembre 2001, ISSN 2039-7410, https://www.tidona.com/lart-72-comma-4-della-legge-fallimentare/.
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